专栏文章，《中国房地产》年第10期。在房地产经济学界，有一个著名的3L理论，即所谓的Location,Location,Location，翻译成中文就是耳熟能详的地段、地段、还是地段。是的，城市不动产由于其位置不可移动，其价值取决于其所处的地段，某一地段节省的通勤或运输成本越多，其价值越高。今天指导无数人的买房经，就是这个3L理论。这个3L理论不仅可以解释城市内部不同地段房价的差异，还可以解释不同城市间房价的差异。但在本期专栏中，我如果说还有比地段更重要的因素，很多人是不信的。先讲一段不堪的历史吧。鸦片战争之后，清政府被迫打开国门五口通商。外国人上了岸总归要有住的地方，政府担心华夷共处会生事端，于是上海的地方官员宫慕久与英国领事在年11月29日签署了《上海土地章程》，租界由此诞生。租界的出现被很多人认为是丧权辱国的标志，包括后来国民政府收回租界都被认为是中国人民反殖民斗争的伟大胜利，这没有疑问。不过有时候很奇怪，人们宁愿住在租界内，包括鲁迅先生。为什么人们宁愿住在租界内而不愿意住在租界外呢？上海官员本来是把土地只租给老外住的，并没有想让清朝的子民也进去跟外国人混住。哪知道租界一开，很多清朝子民们用脚投票，纷纷跑到租界去住。相对于租界外，租界内的生活更安全更有保障，租界是个讲法律的地方，只不过不是大清律令，而是治外法权。在租界内，生命自由财产受到法律的认可和保护，清朝子民用脚投票，租界自然就不堪重负，房价就上涨得厉害。就像鲁迅先生，在当时的上海应该属于不折不扣的高收入阶层，但鲁迅都不敢动在租界买房的念头，只能租房住。尽管房价很高，人们还是趋之若鹜。上海公共租界包括后来分出去的法租界只占了上海面积的7%，人口却占了44%。有数据表明，年上海公共租界的人口密度是华界的11倍，房价是华界的16倍。在威海，甚至有人在晚上偷偷把租界的界桩往后移动。租界内的工部局作为市政管理结构，其财政收入主要来自于房地产税，其支出主要用于各种市政基础设施。这些市政基础设施又会资本化到房价中导致房价更高。现在问题来了，究竟是什么造就了当年租界内外房价的巨大差异？如果秉持传统的3L理论，会发现根本无法回答这个问题。我的理解是，租界内外房价差异的根本原因是产权包括交易权受到法律认可和保护。房产的所有权、使用权、交易权都受到法律保护，自然会使得房产有价值，也自然使得开发商愿意投资房地产增加供给。年的一项统计表明，外国资本在旧中国全国房地产总投资达到7.75亿美元，而上海一地就有5.95亿美元,占全国比重为76.8%。经过这么多年的改革开放，可能很多人认为那段不堪的历史已经过去了，产权已经不再是个问题。毋庸讳言，我们确实在产权保护方面取得了巨大的成就。从年修改《宪法》和《土地管理法》确认土地可交易，到年5月通过的《民法典》对小区车位和广告牌位收益权的规定，都可看出我们关于产权的规定在日益精细化，但这并不意味着关于房地产产权问题已经没有改革的空间。在我看来，仍然存在一些值得

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